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Actualmente, muchas son las personas que sufren la dificultad de no ser propietarios, y cada vez son más los argentinos que alquilan. Y a los créditos hipotecarios no puede acceder todos, y los que logran hacerlo tienen la duda sobre qué va a pasar con la inflación.
En el programa “¿Qué hacemos con los pesos?”, emitido todos los viernes a las 22 horas por Canal 26 y conducido Mariano Otalora, se refirieron al detrás de escena de los contratos de alquiler.
El conductor empezó explicando algunos puntos a cerca de los conflictos de los alquileres entre propietarios e inquilinos. Principalmente, hizo mención a la hazaña de adivinar cuál será la inflación a futuro, lo que lleva a poner en duda si firmar un contrato o no; y, a su vez, el problema de no poder indexar los contratos. Esto significa que no se puede ajustar el contrato en base a algún indicador, como puede ser la inflación, situación que se debe gracias a que aún sigue vigente una parte de la ley de convertibilidad donde no se permite ajustar los contratos. Y por último, uno de los grandes conflictos es la pérdida, en general, de los propietarios ante los inquilinos debido a que en los últimos años la inflación ha sido superior al proyectado.
“Esto es o que está pasando hoy a la hora de firmar los contratos”, dijo Otálora. “En los alquileres correspondientes al 2016-2017, es común que exista un ajuste semestral: en el primer semestre coordinan entre propietarios e inquilino entre un 12,5 y 15 por ciento, y en el segundo semestre también los mismo valores. Lo que concluye en un total de ese contrato por año, en un 26, 56 y del 32, 25 por ciento. Para aquellos que no saben, los valores 12,5 por ciento es un valor acumulable, por lo tanto el interés compuesto hace que sea mayor. El problema está en que la inflación proyectada es de 17 por ciento, y para el año 2018 el proyectado es menor al 17 por ciento, y vos vas a tener firmado un contrato entre el 27 y el 32 por ciento”, agregó.
Para sumar conocimiento acerca del tema, Enrique Abatti, especialista en derecho inmobiliario, mencionó que en primer lugar hay que tener en cuenta las diferencias a la hora de fijar los precios entre los alquileres de viviendas y los de carácter lucrativos como pueden ser las oficinas, galpones, etc. E indicó que en agosto del año pasado entró en vigencia el nuevo código civil y comercial, por lo que el 31 de julio se derogaron los artículos en materia de alquileres.
“Esto hay que aclararlo porque hay gente que sigue firmando contratos pero que no sabe que hubo cambios. Lo importante es distinguir que un contrato para que sea justo tiene que tener equivalencia en las contraprestaciones, cuando se rompe ese equilibrio una parte lucra a expensas de la otra. Por ejemplo, si para el año que viene tenemos un proyectado de inflación del 17% y estamos firmando contratos entre un 26 y 32 por ciento de ajuste, entonces ahí el locador le teme la mano en el bolsillo al inquilino”, explicó Abatti.
Entonces, ¿Cómo tenemos que negociar el alquiler?
En primer lugar, el contrato escalonado es el más utilizado y es en el que ya se ingresan los incrementos en el precio.
Por otro lado, hay que tener en cuenta los precios determinados por un tercero ante alguna modificación en el contrato. “Supongamos que en un contrato de locación comercial de cinco años, donde antes el plazo mínimo legal eran tres años -ahora es de dos-, se podía hacer recién a partir del tercer año. En cambio hoy lo podemos utilizar a partir del segundo semestre gracias al artículo 1134 del nuevo código. Este método es el medio más justo en el alquiler de mercado, ya que puede intervenir una inmobiliaria -una inmobiliaria por el inquilino, otra por el propietario y una tercera de común acuerdo- para fijar los aumentos y precios del contrato”, relató Abatti.
Asimismo, se refirió Abatti acerca de los contratos en moneda extranjera: “No sería posible hoy realizarlo, porque el artículo 765 del nuevo código establece que la moneda extrajera es una cosa, y la definición que da el código en el artículo 1187 dice que el alquiler debe ser un precio fijado en dinero y no en una cosa, entonces no sería alquiler”. Y agregó: “Pero podemos seguir pactando, indirectamente, en la cantidad necesaria de pesos para comprar esa cosa verde, que sería el dólar. Entonces, es a elección del locador".
Finalizando el análisis, ante estas situaciones de contratación, ¿cuál es el plazo legal mínimo para avisarle al propietario para desistir del alquiler?
Según explicó Abatti, “tienen que transcurrir los seis primeros meses, en ese entonces el inquilino puede resolver anticipadamente el contrato, en cualquier momento. Antes, con la ley 23.091 tenían que avisarle con 60 días de anticipación. Hoy ya no existe más ese plazo. El inquilino puede decir mañana me voy y mañana se va. Para aquellas personas que firmaron un contrato donde la cláusula sea de retiro anticipado de 60 días, la realidad es que eso ya no sería válido, eso sí tiene que completar el pago del mes”.
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