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Con un plan que establece pautas a corto, mediano y largo plazo y medidas que se ejecutarán en forma inmediata y otras que proponen un debate más exhaustivo, la Ciudad lanzará un programa para facilitar el acceso a los alquileres de los cerca de 500.000 inquilinos porteños. Beneficios impositivos, créditos para hacerle frente a los gastos iniciales del primer contrato, bonificaciones por seguro de garantía y financiamiento para la refacción de las propiedades son parte del paquete que será anunciado mañana en forma oficial.
La jugada del Ejecutivo local llega días después que el gobierno nacional analiza derogar la Ley de Alquileres, que, entre otras cosas, establece contratos de hasta tres años de duración y ajustes por inflación y variación salarial en un contexto de creciente inflación mensual.
A sabiendas que se debe dar una nueva discusión federal, la Ciudad se plantea dotar de nuevas herramientas al mercado inmobiliario para tratar de beneficiar a todas las partes, principalmente a los 484.000 inquilinos que sufren las consecuencias de un sistema resquebrajado y oscurecido por la informalidad, los contratos temporarios y la actualización de los alquileres cada seis meses o menos.
“La ley no funciona. Por eso entendemos que se pueden tomar medidas de alivio en la ciudad para ayudar a los inquilinos y los propietarios, para que haya un mercado de alquileres más amplio en un momento donde el crédito hipotecario no existe por estos niveles de inflación. Queremos ayudar, es una prioridad”, sostuvo Horacio Rodríguez Larreta durante la presentación del programa.
Desde mañana, como parte de las acciones de impacto inmediato, los inquilinos interesados pueden postularse para acceder a los beneficios en la web oficial del Instituto de la Vivienda (IVC), el área que articulará parte de las medidas que forman el paquete de alquileres. Luego del anuncio oficial se habilitarán los programas Garantía + Fácil, Alquiler + Fácil, Refacción + Fácil y Asesoría + Fácil. Y en las próximas semanas ingresarán a la Legislatura proyectos para tratar la exención de plusvalía en zonas estratégicas de la ciudad y el concepto de coviviendas.
Números alarmantes
De acuerdos a la información compartida por el IVC, desde la sanción de la ley en julio de 2020 los alquileres aumentaron un 343%, por encima de la inflación que fue del 274% para el mismo período. En enero pasado, el valor promedio de un monoambiente fue de $70.218 por mes y de un dos ambientes, de $89.615, en una ciudad con una fuerte competencia por encontrar la vivienda ideal, con hasta cuatro meses de demora para conseguir cerrar un contrato.
Además, y según los datos del último censo, de las 1.423.973 propiedades de la ciudad, 138.000 se encuentran vacías (casi el 10%), por problemas de sucesión o en malas condiciones de habitabilidad, lo que termina provocando un desbalance aún mayor entre la oferta y la demanda.
“El 70% de las personas que buscan alquiler es por motivos de emancipación, y si no se resuelve ese conflicto, se retrasa la autonomía de las personas. Hoy se necesitan unos $400.000 para el contrato inicial, por lo que creemos que el programa Alquiler + Fácil será una herramienta para financiar la barrera del ingreso”, explicó Christian Werle, titular del IVC.
El programa pretende resolver los gastos iniciales de alquiler con un crédito cuyo monto será equivalente a tres meses de alquiler (lo que corresponde al primer mes de alquiler, depósito y garantía), a pagar en 36 cuotas. El tope será el equivalente a 1962 UVA, o $439.000, aproximadamente, según el valor actual de esa unidad.
Como condición los interesados deberán demostrar entre uno y siete salarios mínimo, vital y móvil y no tendrán que tener antecedentes bancarios, entre otros ítems; los monotributistas estarán incluidos, no así los trabajadores informales ya que se trata de un crédito y no de un subsidio.
Luego de la solicitud y previo al desembolso del dinero, el inquilino deberá presentar el compromiso de alquiler de la vivienda a la que se mudará y el contrato acordado dentro de los 30 días posteriores al desembolso. En caso de que no se presenten los documentos, se perderá el beneficio y el crédito tendrá que ser devuelto en su totalidad.
Con Garantía + Fácil, los inquilinos podrán acceder a un requisito indispensable al sellar un contrato mediante los seguros de caución. Los propietarios deberían aceptar esta herramienta que garantiza el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el inquilino y otorga mayor agilidad y seguridad jurídica que una garantía convencional. En caso de incumplimiento, una compañía aseguradora debería responder y salvaguardar los intereses de los dueños de la propiedad.
Esta herramienta, que también estará disponible desde mañana, bonificará hasta el 70% del seguro de caución para alquileres de hasta 654 UVA, o $146.000. Con el beneficio otorgado, el interesado debe contactarse con alguna de las aseguradoras adheridas al programa. El tiempo de aprobación dependerá principalmente de cuánto demore el interesado en enviar la documentación, pero el trámite puede hacerse en menos de 24 horas.
Con el objetivo de aumentar la cantidad de viviendas disponibles en el mercado de alquiler también se lanzará Refacción + Fácil, un programa que permitirá a los propietarios refaccionar las unidades con un tope de crédito de $1.355.380. La cuota de devolución será variable de acuerdo al Coeficiente de Valor Salarial, sin tasa de interés y con plazo de entre uno y ocho años. Hoy se pagaría un aproximado de $10.400 por cada $500.000 financiados a cuatro años.
En el Gobierno esperan contar con una buena adhesión de los inquilinos que demandaban facilidades para acceder a los alquileres. La previsión es llegar a al menos 2000 créditos para el primer contrato y 400 destinados a refacciones, en una primera etapa. El presupuesto estimado para cubrir todas las necesidades es de $1000 millones.
En la Legislatura
Otra de las medidas, pero que deberá pasar por la Legislatura, es la de exención impositiva a contratos de alquiler a través del impuesto a los Ingresos Brutos. La modificación tarifaria lleva el tope de exención de $75.000 a $220.000 y aumenta a tres la cantidad máxima establecida de departamentos a eximir por propietario.
“Para las medidas impositivas, deberíamos pensar en un tratamiento rápido y la semana próxima ya podríamos comenzar a debatirlo en comisiones. Para el resto, la discusión será más extensa”, sostuvo Emmanuel Ferrario, vicepresidente primero de la Legislatura. “Estamos cansados de pedir la derogación de la Ley de Alquileres porque no sirve. Creemos que la Legislatura podría ser una plataforma para llevar esta misma discusión a otras ciudades del país”, agregó.
En el recinto de la calle Perú también se debatirá en los próximos meses la exención de plusvalía a zonas estratégicas para fomentar la densificación de determinados barrios y comunas de la ciudad donde se promoverá la construcción, como las 3, 4, 5, 7, 8, 9 y 10 que podrían tener una exención del 80% de la plusvalía en los nuevos desarrollos inmobiliarios. También el esquema de covivienda a través del IVC como dueño del terreno y cediendo el derecho de uso.
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