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El avance de los desarrollos inmobiliarios sobre edificios con valor histórico contraria a esa cuota significativa de identidad vecinal sumó una nueva controversia en la Comuna 12: la Justicia porteña emitió una resolución para frenar la demolición prevista para el pasado 31 de octubre de la ex fábrica de muebles Barthel, donde se proyectaba construir un complejo de departamentos de cuatro pisos que fue autorizado en abril de 2023 por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA), sin pasar por la Legislatura. La propiedad centenaria de estilo neocolonial emplazada en Ramón Freire 3035/75 del barrio de Coghlan, justamente, había sido declarada en 2014 –según la Ley 5117 de la CABA– Área de Protección Histórica con nivel de Protección Estructural.
El amparo presentado por el Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC) y la Asociación Civil Amigxs de La Estación Coghlan –acompañado por otras organizaciones vecinales aledañas–, y que ya obtuvo un primer fallo favorable, está principalmente orientado a defender el patrimonio tras declarar inconstitucional "una autorización que viola los parámetros urbanísticos", define el Dr. Jonathan Valdivieso, presidente del Observatorio del Derecho a la Ciudad.
Según el letrado, se encontraron tres irregularidades, ya que los grados de intervención autorizados son los 1 y 2, "que no permiten demoliciones ni que se construya más m2 por fuera de los existentes". Y en este caso se pretendía pasar de 2 plantas a 5, aumentando un 250% el volumen edificado. Además, el Código Urbanístico tampoco permite edificar en el pulmón de manzana.
Qué adujo el GCBA para habilitar la demolición del edificio
El GCBA otorgó el permiso para la construcción del complejo residencial en la ex mueblería Barthel tal vez "por razones medio espurias", define Valdivieso. Realizó una interpretación "totalmente alejada de lo que establece el Código Urbanístico de la Ciudad al momento de autorizar obras sobre edificios protegidos patrimonialmente".
Así las cosas, mediante una medida precautelar de "inmediata clausura y suspensión de la obra" ordenada por titular del Juzgado N° 2 en lo Contencioso, Administrativo y Tributario de la Ciudad, el juez Roberto Andrés Gallardo, momentáneamente se evitó la demolición de 2.011 m2 de los 2.314 m2 que tiene la edificación. Eso significa que solo iban a conservarse 303 m2, apenas el 86,89% de la estructura.
La propiedad centenaria de estilo neocolonial emplazada en el barrio de Coghlan
De este modo, de haber avanzado habrían quedado solamente las fachadas de esta propiedad que, de momento, pertenece a Jorne S.A. Y que aún espera la documentación del Gobierno para que el juez evalúe y defina si se mantiene la suspensión de demolición. La cuestión es que el inmueble de la ex Barthel Muebles se compone de "edificio de habitación, oficinas y pabellones industriales", y según cuentan desde ODC, para el GCBA estos últimos no presentan valor patrimonial, contradiciendo a la ley, que prohíbe las obras de demolición y ampliación, y a cambio solo permite llevar adelante modificaciones internas.
Como respuesta a la demanda y en representación de dicha empresa, a principio de diciembre se presentó Diego Silberberg, presidente del Directorio, y solicitó su rechazo y dio cuenta del cumplimiento de todas y cada una de las normas, urbanísticas, ambientales y de protección patrimonial vigentes en la Ciudad, como también se solicitó el levantamiento inmediato de la medida precautelar, ya que, según el escrito, "la demanda tiene por finalidad declarar la nulidad por inconstitucionalidad de la Disposición 833/DGIUR/23 que aprobó la factibilidad de obras para Freire 3035/3055/3065/3075/3085 y todo permiso de obra nueva o modificación otorgado por GCBA por esa disposición". Respondido ese traslado, será el juez quien decida si levanta la medida judicial.
"Estamos desarrollando un proyecto a partir de la normativa dictada por el órgano competente para este predio en particular y que fue especialmente refrendado por la Gerencia de Patrimonio (APH) y CoPUA , respetando todos los cuidados que exige y cumpliendo todas las normativas y procesos de aprobación", aclara el desarrollador. Y destaca que la participación de Jorne S.A. en el proyecto se inició posteriormente a la definición de la normativa sobre el tratamiento y la protección a darle al patrimonio arquitectónico y su resguardo en este predio. Según él, "el reclamo efectuado está basado en información falsa y falaz sobre el proyecto, por lo que esperamos que se aclare pronto".
Las secuelas de una eventual demolición del edificio
Fundada en 1921 por Enrique Barthel, la antigua fábrica de la calle Freire posee galerías, patios, techos a dos aguas, sectores de dos plantas y, asimismo, se trató de las primeras empresas que se instalaron en Coghlan, aun previo al arribo de Nestlé. Comenzó con mobiliario de estilo, y con el tiempo se fue especializando en la restauración de muebles antiguos. Y, mito o realidad, conforme confesó un viejo cuidador, allí hasta supo esconderse un grupo de marineros del Graf Spee, un barco de la Marina nazi hundido el 17 de diciembre de 1939, tras la Batalla del Río de la Plata.
Por eso, de haber sido demolida, no obstante, para el barrio hubiera significado la pérdida de un conjunto edilicio "que tiene valor histórico, simbólico, arquitectónico, urbanístico y paisajístico; y que está instalado como un hito en la memoria de varias generaciones de vecinos", asegura Dora Young, arquitecta e integrante de la comisión directiva de la Asociación Civil Amigxs de la Estación Coghlan. Aparte de que, una vez más, el interés del negocio inmobiliario hubiera quedado "por encima de las leyes, que parecen haber sido hechas para violarlas, cambiarlas (como dijo Horacio Rodríguez Larreta) o interpretarlas", puntualiza.
Si se hubiera concretado, para este pequeño barrio de casas y apenas algunos bajos edificios residenciales podría haber traído aparejado otras consecuencias negativas, y allí aparecen la pérdida de un pulmón verde, con numerosos árboles y una gran superficie absorbente, o que aumentara el riesgo de inundaciones y se incrementara la isla de calor.
Y otros factores más que exponenciales como "la sobredemanda sobre las redes de servicios: agua –había proyectadas piletas individuales en las terrazas, aparte de la pileta común–, gas, electricidad, cloacas, desagües pluviales–, y hasta verse afectada la disponibilidad de vacantes en las escuelas y los servicios de salud", precisa Young.
Y esto lejos está de ser un hecho aislado para esta zona de la Ciudad de Buenos Aires. Sin más, como consecuencia de los cambios en las normas de tejido que introdujo en Código urbanístico, sancionado en diciembre de 2018, se aumentó la constructibilidad de las parcelas, haciéndolas más atractivas para los inversores: "Eso genera que se vendan las casas por el valor del terreno y se publicite la venta con los datos de la zonificación y lo que se puede construir".
A fin de cuentas, "se han demolido muchísimas casas y proliferan las obras, alterando la calidad de vida, destruyendo el patrimonio y la identidad barrial. Se publicitan los departamentos con los valores del barrio (silencio, arbolado, tranquilidad, pajaritos) que están contribuyendo a destruirlo", concluye la jurista.
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