Mientras otros sectores de la economía ven incrementada la carga impositiva que soportan o incluso son alcanzados por nuevos gravámenes, los desarrolladores que construyan viviendas de hasta 140.000 UVA (equivalentes a US$113.000) no pagarán el 10,5 por ciento del IVA, una baja que, según los propios constructores, se trasladará luego a los precios. Con esta medida, el Gobierno busca impulsar la construcción de unidades destinadas a personas que las compran como primera vivienda.

El beneficio ya figura en los artículos 96, 97, 98 y 99 de la ley de presupuesto 2019, pero resta la reglamentación de la AFIP que definirá cómo funcionará. La discusión que mantiene el sector con el Gobierno es si ese beneficio no se pagará -como sucede con el sector de la energía renovable- o si los constructores deberán abonarlo y luego les será reintegrado.

La exención se aplicará a los proyectos iniciados a partir del 1° de enero pasado o los que tengan un grado de avance que no supere el 25 por ciento y siempre que finalicen como fecha tope en diciembre de 2022. Además, la exención no será ilimitada: regirá hasta una cantidad máxima de 60.000 viviendas a nivel nacional, acotada a un máximo de 3000 unidades en el caso de las iniciadas antes de 2019.

Consultado, el secretario de Vivienda, Iván Kerr, explicó que el régimen será parecido al RenovAr, que da beneficios a proyectos vinculados con energías renovables, y que la idea es incentivar al desarrollador privado para que se aboque a construir para los sectores medios.

"Esta fue una medida muy pedida por el sector porque por la cuestión fiscal el segmento de ese tipo de departamentos no sería negocio. Y si además se suman las provincias estableciendo exenciones en el impuesto de sellos e Ingresos Brutos estaríamos hablando de un gran impulso, como lo que se promueve en Colombia o en Chile por un tiempo determinado", señaló el funcionario, quien agregó: "Uruguay tiene una ley de vivienda social por la cual si los constructores hacen unidades en zonas específicas de Montevideo tienen una exención total del IVA y del impuesto predial".

"La exención hará que las viviendas sean más accesibles, además de generar un incentivo para la construcción de proyectos nuevos para la clase media o media baja", afirmó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), quien estuvo trabajando en la reglamentación junto a Kerr y a Miguel Camps, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) .

Según Tabakman, los proyectos alcanzados no van a estar limitados geográficamente ni tampoco se estipula una cantidad de ambientes, sino que la única restricción es el precio. Por otro lado, consultado acerca de si un edificio puede contener este tipo de viviendas y otras más costosas y aun así recibir la exención por las unidades correspondientes, respondió afirmativamente, aunque la reglamentación establecerá las proporciones mínimas de manera que no sea solo un departamento de un edificio, sino que habrá una relación a respetar.

La iniciativa del Gobierno también podría impulsar que los desarrolladores que se stockearon de tierra en barrios accesibles, pensando en la demanda que compraba con crédito UVA antes de la devaluación, se animen a iniciar los proyectos.

"Es una señal positiva para el sector. Somos privilegiados y lo agradecemos. Si bien no es genérico para cualquier tipo de desarrollo, es una medida que hay que apoyar, porque el Gobierno está haciendo muchos esfuerzos para llegar al déficit cero", reconoció Tabakman, aunque admitió que de ninguna manera se espera que la medida genere el boom que habían logrado los créditos UVA.

El desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo y uno de los que más tierra compró en barrios accesibles apostando al mercado de créditos, da ejemplos prácticos sobre el efecto de la medida. "Las propiedades que cuesten hasta 140.000 UVA bajarán un 10 por ciento porque trasladaremos el beneficio", adelantó, y afirmó que habrá oferta de departamentos chicos desde US$60.000 en barrios como La Boca hasta US$80.000 en zonas como Belgrano. En sus cálculos, estima que con un costo de construcción de US$1300 por metro cuadrado y considerando la incidencia de la tierra podrían generarse unidades desde US$2100 el metro cuadrado. Es decir, una unidad de 40 metros cuadrados -por encima del mínimo de 23 que habilita el nuevo Código de Edificación de la ciudad de Buenos Aires- podría venderse a US$84.000. Un nivel que también permitiría que una mayor cantidad de compradores accedieran a la financiación. "Otra buena noticia es que las tasas están bajando", agregó Monarca.

Por último, Camps, de la AEV, dijo que las exenciones también podrían ser aprovechadas en el interior. "Hay una cuestión con los costos de la tierra. La oportunidad se genera en el interior, donde tal vez hay una demanda con mayor poder adquisitivo. Hay que calibrar dónde se dan las condiciones para que con los montos del crédito y las cuotas se llegue a un nicho de mercado que lo pueda afrontar. Me parece un buen producto para las ciudades del interior", dijo.

Incentivo para nuevos proyectos

140.000 - UVA: Es el límite de la exención al IVA, equivalente a unos 113.000 dólares. La idea es incentivar la construcción de las llamadas "viviendas sociales"

-10% - Baja en los precios: El no pago del 10,5% de IVA se trasladaría directamente a los precios. Quieren que las provincias hagan lo mismo con Ingresos Brutos y Sellos

60.000 dólares: Con la exención se podrán hacer departamentos más chicos, de unos US$60.000, aunque el valor final dependerá mucho del barrio

La visión oficial y del sector

Iván Kerr - Secretario de Vivienda: "Si las provincias se sumaran con exenciones en el impuesto de sellos e Ingresos Brutos, estaríamos hablando de un gran impulso"

Gonzalo Monarca - Desarrollador: "Se van a poder hacer departamentos desde US$60.000, aunque dependerá del lugar. Sin la exención, hablaríamos de valores un 10% mayores"

Damián Tabakman - Presidente de CEDU: "Es una señal positiva para el sector; al menos en este segmento bajan los impuestos. Somos privilegiados y lo agradecemos"

Miguel Camps - Presidente de AEV: "Hay que ver qué nicho de mercado lo puede afrontar, qué publico tiene ese poder adquisitivo. Me parece un buen producto para las ciudades del interior"

Por: María Julieta Rumi