La tendencia es irrefrenable. Las criptomonedas se han convertido en una forma de dolarizarse más allá de las restricciones cambiarias y se escaparon del nicho tecno: se estima que hay más de dos millones de cuentas abiertas en el país para operar con estos activos.

En este sentido, la industria inmobiliaria comenzó a dar sus primeros pasos para que los criptoahorristas que deseen aprovechar el bajo precio relativo de las propiedades y adquirir un inmueble con bitcoins.

No suena como un mal negocio para aquel que compró en marzo pasado un bitcoin a 3.000 dólares y hoy lo puede vender a u$s55.000, valor equivalente a un monoambiente en Capital Federal.

Rápido de reflejos, Mercado Libre organizó un webinar dirigido a corredores inmobiliarios que funcionó como la première de una funcionalidad única entre los clasificados de bienes raíces: que las inmobiliarias acepten la divisa virtual líder.

Criptomercado libre

Desde ahora, los avisos de Mercado Libre ofrecen la posibilidad de filtrar las propiedades cuya compra se puede realizar con Bitcoins. Sin embargo, el unicornio no participa de la operación: en este rubro, actúa como "clasificados online" o –como se dice en la jerga– un sitio de listing.

"La sección de inmuebles no es transaccional: a diferencia del marketplace de productos en el que toda la operación de compraventa y pago se realiza dentro de la plataforma, en el caso de los inmuebles, Mercado Libre acerca a la oferta con la demanda que realizan la transacción por fuera de la plataforma", dice Juan Manuel Carretero, Gerente Comercial de Inmuebles, Vehículos y Servicios de Mercado Libre.

De acuerdo con el ejecutivo, "la novedad es que Mercado Libre inauguró una sección específica en la que las siete inmobiliarias participantes al momento aceptan Bitcoin". Así, el usuario puede filtrar las propiedades –de un total de 642.000 publicadas– que ofrecen esta modalidad. Y el unicornio ofrece otra herramienta para el sector: desde unas semanas permite tramitar garantías para alquileres.

Carretero aclara que "los precios de las publicaciones están en dólares, ya que es la moneda de referencia para operaciones inmobiliarias. Pero al participar de esta sección, el vendedor acepta Bitcoins al cambio del día para concretar la transacción".

Una de esas siete inmobiliarias es Predial. Su CEO, Gabriel Brodsky, asegura que implementaron este medio de pago hace tiempo, aunque hacen hincapié en las monedas estables (o stablecoins) que ofrecen una cotización fija y paridad con otro activo, como DAI, BUSD y Tether, que siguen el precio del dólar.

"Para nuestra industria, son una moneda más. El comprador pasa de bitcoin a stablecoin y se abre un universo superador: tenés transferencias en un par de minutos y de manera descentralizada", afirma el directivo.

Brodsky hace hincapié en esto último, ya que en una operación tradicional "tenés que hablar con el ejecutivo de un banco, que validen la operación y chequear que los fondos entraron".

Cómo se cierra una operación

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), confía que la institución "hace más de dos meses viene formando a los profesionales del sector para el uso de criptomonedas en las transacciones".

Quien está a cargo de las capacitaciones es el escribano Nicolás Soligo Schuler, doctor en derecho notarial y registral, y asesor de la presidencia de la CIA y de la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI).

"En los inmuebles que se ofertan en bitcoins el vendedor está interesado en tener una determinada cantidad de criptomonedas o que el inmueble esté en dólares y que se acepten bitcoins a la cotización del día de la operación", señala el letrado.

Según el escribano, en el contrato hay que indicar, por ejemplo, "que se adquirirá un dos ambientes por dos bitcoin: uno se paga a la firma del boleto y el otro en la escritura".

Aunque remarca que es conveniente colocar "cláusulas similares a la de los riesgos cambiarios, debido a la volatilidad del Bitcoin y a que el estudio de títulos puede tardar un mes". En estos casos, Soligo Schuler indica que hay dos escenarios posibles:

• "Pactar que el comprador asume el riesgo del agravamiento del tipo de cambio"

• "Salvaguardar que el comprador ya tiene en su poder los bitcoins para hacer frente a la obligación, lo que se denomina "manifestación de solvencia""

De acuerdo con el letrado, se trata de una "cesión permuta: el comprador se compromete a dar un bien intangible, mientras que el vendedor lo acepta como parte de pago".

Para ello, Soligo Schuler advierte que en el contrato se indican las claves públicas, es decir, las direcciones de bitcoin entre las cuales se realizarán las transacciones, equivalentes al CBU bancario. "Es importante que manifiesten que son dueños de esas cuentas", remarca.

En relación al monto de la operación, hay que estimar un valor del inmueble equivalente en criptomonedas en pesos o en dólares a la cotización del día de Banco Nación para cumplir con las obligaciones impositivas.

A nivel tributario, señala que "el tratamiento de los tributos nacionales, como los Impuestos a la Transferencia de Inmuebles (ITI), Ganancias y sellos, es similar a una compraventa tradicional".

Soligo Schuler asegura que tanto los honorarios de escribanía como de la inmobiliaria pueden pagarse también en criptomonedas, siempre que quede explícito entre las partes.

"No obstante, los impuestos, como son fondos que pertenecen al fisco y los escribanos somos agentes de retención, deben abonarse en moneda nacional", completa.

Además, el letrado remarca que los notarios deben solicitar documentación que respalde el origen de los fondos utilizados en operaciones superiores a los $12,32 millones, ya que son sujetos obligados de la Unidad de Información Financiera (UIF)

"No basta manifestar que se transmiten fondos, sino comprobar la adquisición. Por ejemplo, el comprador debe justificar que compró cierta cantidad de cripto a u$s15.000 en una fecha determinada por el fruto de su trabajo, pero no debe demostrar que ahora tiene u$s400.000 por la revalorización del activo", explica.

Además, remarca que no hace falta que participe un exchange de la operación si ambas partes ya tienen billeteras de criptomonedas.

"Es una transacción entre particulares. Lo curioso es que asemeja mucho a una transferencia bancaria porque el dinero no está en la mesa, pero también al efectivo porque se realiza cara a cara, lo que se denomina F2F (face to face)", remarca.

Presente y futuro

Brodsky asegura que es un "momento excelente" para invertir en inmuebles, ya que "el precio está atrasado: el valor del metro cuadrado está quieto, pero están aumentando los costos de construcción, que están dolarizados".

"Estamos en un pequeño paréntesis: el que tenga los dólares tiene que animarse. En un plazo de obra normal, de 24 a 30 meses, un inmueble de pozo se va a revalorizar 30% o 40%. Hoy, el metro cuadrado ronda los u$s1.600 y puede llegar a aumentar otros u$s500", analiza.

Además, destaca que "el sector inmobiliario bajó por la pandemia, pero no fue una caída tan importante comprada con otras inversiones, como bonos o acciones. El metro cuadrado tiene más "aguante" ante las crisis".

Bennazar coincide y afirma que "las propiedades siempre le ganan al peso y al dólar. Es la inversión más segura, tanto urbana como rural, que este año tendrá una alta participación".

Con respecto al negocio en criptomonedas, Brodsky asegura que más allá de su valor transaccional, la gran revolución que traerán al sector será la posibilidad de ejecutar contratos inteligentes: piezas de software que realizan operaciones automáticamente en base a sucesos que vayan ocurriendo.

"Un ejemplo que me sorprendió es el de una empresa de logística, que tenía que entregar una mercadería. Conectaron el GPS al smart contract y cuando el camión llegó a las coordenadas del depósito se disparó el pago del flete", comenta.

Además, remarca que la blockchain es casi invulnerable, ya que como "su tecnología se basa en procesar los cálculos matemáticos en un montón de computadoras distribuidas en todo el mundo: es prácticamente imposible hackearla", lo cual ofrece mayor seguridad a transacciones.

De esta forma, las criptomonedas no son solo una inversión para los argentinos: también una nueva forma de acceder a un inmueble. Y cumplir el viejo mandato argentino de apostar por el "ladrillo".